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共有名義の不動産売却の難しさについて

現在の社会は、共働きが大変多く、今は結婚されている女性の方でも収入が男性と変わらない女性の方も多いです。

そこでご夫婦の収入合算で不動産を購入すれば、お一人で購入するよりも高額な不動産が購入出来ます。
ただ共有名義にするリスクも知っておかなければならないと思います。

また、相続で不動産を被相続人の配偶者と子供の共有名義で相続した際の売却などの起こりうるリスク等で
共有名義の不動産を購入する、または売却する際のメリットとデメリットをご説明します。

高橋 龍矢

執筆者

第二支店支店長 高橋 龍矢

不動産が共有名義になりうる場合

1、不動産が共有名義になる場合は、両親の父母のどちらかが先に亡くなって被相続人の配偶者とその息子や娘等の子供の共有名義になった場合。2、不動産を購入する際に共働きで収入合算でより良い不動産を購入した場合などがあります。

不動産が相続で共有名義になった場合

上記1には、配偶者が相続人の一人となる一次相続の際は子供たち同士も被相続人の配偶者がいますので揉める事も無く良いのですが、配偶者も亡くなられる二次相続の際には、仲が良いから兄弟姉妹で遺産相続で揉めないと思っている方こそ、遺産相続で兄弟姉妹で裁判となるケースが結構多いです。

一度兄弟姉妹で不動産が共有名義になった場合には、本当に仲の良い兄弟姉妹であれば、その不動産の売却、土地であればアパートを建築して有効活用など意見も一致する事もあるが、それもまた仲の良い兄弟姉妹が亡くなって相続が発生すればトラブルのもとになるので、不動産は基本的に共有名義を避けられるのであれば、不動産の売却には共有名義全員の意思が一致しなければならないので、不動産利用が困難になる事が多く、避けた方が良いのが基本である。

ただご両親が20年以上婚姻期間のあるご夫婦であれば、贈与税の配偶者控除というのがあります。婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、「居住用不動産」または「居住用不動産を取得するための金銭」の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除できるという特例です。

これは居住用財産の所有権のご夫婦で片方の持分が無い場合に、毎年の基礎控除110万円に2000万円が控除されるので、所有権の持分のバランスを考えて持分割合を変更しておくか、歳の離れたご夫婦であれば20年を過ぎた際に、土地建物を所有しているのであれば、土地と建物の評価額から不動産価格を算出して、贈与税の配偶者控除を利用して、不動産の所有権の割合の持分移動を考えておくのが良いと思います。

共働きご夫婦の収入合算で不動産を購入して共有名義になった場合

共働きの方の収入合算で不動産を購入する方も増えてきております。ここで注意しなければならないのは、お子様が生まれた際に実収入が減ってしまって返済に狂いが生じるという事です。弊社にも提携していますファイナンシャルプランナーがいますが、シュミレーションを出して頂くのも良いかと思います。

ここで収入合算で購入した不動産が共有名義となり、不動産の問題となるのは、離婚で財産分与する際に売却をせざるを得ない状況が出てきた時です。

離婚により相手方から財産分与で不動産や動産、現金に関わらず、贈与税が掛かる事はありません。国税庁が贈与税が掛かると言っているのは、1、分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合。2、離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合。

旦那様のお金を借入れて返済が不可能となった際に、旦那様が購入した旦那様名義の不動産の差押えを逃れる為に、偽装離婚して財産分与として不動産を配偶者に与えておくなんて事がニュースになりました。

夫婦の共有名義となった不動産も借入が完済していれば、問題無く離婚の際も不動産の名義を変更すれば良いのですが、夫婦の収入合算で連帯債務者として借入があった場合は、離婚した際に財産分与が出来ないので、売却せざるを得ません。その際は、売却の仲介手数料や印紙代など諸費用が掛かってしまいます。

離婚される場合に借入が残っていたら、売却で借入を返済して完済した上で、離婚したいとお互いに思うので、共有名義の不動産は離婚の際には、売却される事が多く、この場合は共有名義の不動産でも売却の意思が異なる事が殆ど無いので、不動産が売り難いという事はありません。

不動産を相続で共有名義にする場合でも、夫婦の収入合算で不動産購入して共有名義にする場合でも、出来れば夫婦なら婚姻関係20年を過ぎた際などの時期を見て、共有名義の持分割合を考えておくのが良いと思います。ただ、不動産と言うのは、共有名義者同士の多数決で決めるのでは無く、全員一致で売却したり、有効利用したりするのが原則となるので、出来るのであれば不動産の共有名義は避けるのが賢明で、相続で仕方なく共有名義となったなら、ある時期が来ましたら不動産の共有持分の割合を共有者同士で見直したら良いと思います。

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