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注文住宅の土地が探せない理由

弊社の注文住宅を新築する方にお客様に合うハウスメーカーを紹介したり、打合せに第三者の立場でアドバイスに立会うコンシェルジュサービスの【イーケンの新築計画】で、お客様によく土地が無いと相談されます。

土地がどのように売られて商品化されていくのか、そしてご希望の土地が何故見つからないのかを説明します。

小坂 輝

執筆者

第一支店支店長 小坂 輝

土地の仕入れ

不動産会社は土地の仕入れがなければ、何も始まりません。建売販売するにもアパートの利回り物件として、投資家に供給するにもまず土地を購入するところから、土地の建ぺい率や容積率なども重要ですが、何よりその土地にどのような建物が建てられるのかで全てが決まってきます。

土地所有者にアパートを建築させて、サブリースをしているレオパレス21の違法建築問題、利回り物件に契約書などの改ざんで融資を違法にしていたスルガ銀行の融資問題などが引金となって金融機関の融資姿勢が厳しくなり、不動産業界の環境も悪くなってきています。

その中でも人口減少して少子化が著しく、都内の人気エリアは今までも希少価値として販売される土地が少なかったのが、希少価値なので少し高めに購入しても大きな痛手にはならないだろうと不動産会社同士でも取合いとなっておりますので、一般の方が注文住宅を建てる土地を購入するのには、不動産会社が購入するという価格の査定とスピードを上回る判断で競争しなければなりません。

不動産会社が何日も購入するのを迷って悩む事はありませんので、それ以上に高い価格で、購入するという判断を瞬時にしなければ都内で、特に東京都23区内では買えません。23区内でも更に港区、渋谷区、文京区、目黒区、世田谷区、杉並区、品川区等、最寄駅から遠い土地など23区内には殆どなくて利便性も抜群です。自分が土地を購入して住みたいと思うのであれば、不動産会社はそのような方々へ土地を利益を乗せて供給したいと思うのです。

逆に言えば、23区内でも人気の落ちるエリアであれば、不動産会社との価格競争も激しく無く、購入するかの判断もその日に決断しなければならないものでもなくなります。

弊社の最近の建売した土地の仕入れ方法

弊社では世田谷区で2棟の建売をしています。世田谷区内でも人気の豪徳寺、等々力という所在地なります。お陰様でお問合せは多いのですが、最近の金融機関の融資姿勢が厳しくなったので、融資が今までは問題無かった方が、融資の審査が通らないで未だ成約まで至っていませんが、来場された方に注文住宅の土地を探していると言われますが、弊社の建売をしているこの土地は、隣接地の土地所有者から購入出来ませんかと相談された土地で、すぐにそのまま購価格の提示をさせて貰って購入したのだと伝えると出回らない理由が理解できたと言っていました。

注文住宅を購入する為のハードル

一般の方が金融機関と融資相談するには、土地価格と建物価格の合計を把握してある程度の割合を融資して頂かないとなりません。弊社が【イーケンの新築計画】で相談を受けると、ハウスメーカーを先に決めて良い土地情報が手に入ったら、すぐに建物計画と概算見積を算出して貰って、土地と建物の合計額の融資が可能かを2、3日で判断して貰わなければなりません。

ここでハウスメーカーさえ決まっていなければ、建物のプランも概算見積も時間が掛かって、良い土地はすぐに売れてしまうでしょう。それを防ぐには、不動産会社よりも高い価格で土地を購入するか、不動産会社との競争が激しくない23区内でも少し人気の落ちるエリアで探すしかありません。

そのどちらも選びたくないのであれば、ハウスメーカーを決めておいて、土地と建物の総額をすぐに算出が出来る状態にしておき、金融機関に融資が可能かの判断をすぐにして貰って、自分自身も融資可能であればその土地を購入すると決断しておかなければなりません。

一つだけ言える事は、自分が良いと思った土地であれば、不動産会社はもちろん、他の一般の方も購入する競争相手だと思って間違いなく、そしてチャンスは何度も無いので、良いと思った土地を購入する為にすぐに動く決断が重要だと思います。

最終的な判断

注文住宅を建てられるのは、上記の説明のように知識も判断のスピードもある不動産会社と競争して勝たなければ買えません。それは相場より少し高くなる事も覚悟しなければなりませんので、そこに注文住宅を建てるとなると、どれだけの人気エリアかによりますが、近隣で販売されている建売住宅の概ね1.5~2倍もの総額を出さないといけない事もあると思います。

1、それでも高いお金を出して注文住宅を検討するか、2、建売住宅の購入に変更するか、3、競争が激しくないエリアに建てる事に変更しなければならないと思います。それだけ人気エリアでの注文住宅の土地購入は難しいものがあると思います。だから弊社はそのような方々の為に【イーケンの新築計画】というサービスを始めました。是非一度、お問合せ頂ければと思っております。

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