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土地のこと

【不動産豆知識】建ぺい率の角地緩和とは?

建物の新築計画をする際にまず考えるのは、建ぺい率と容積率だと思います。

建ぺい率とは、土地の面積に対して、何パーセントの割合で建てられるかです。
例えば、建ぺい率が50%というと、簡単に説明すると、土地面積に対して半分しか建てられないという事です。

土地の条件によって建ぺい率には緩和がありますので、説明いたします。

高橋 龍矢

執筆者

第二支店支店長 高橋 龍矢

建ぺい率の緩和措置について

建ぺい率に対して、容積率という建築の制限があります。こちらは、土地に対して容積対象床面積が何倍まで建築可能かという事になります。こちらの説明は、以前の『建築の床面積には種類があります。その種類とは?』をご参照下さい。

容積率に対し、建ぺい率にも緩和があります。容積率が高い土地が価値があるのと同様に、建ぺい率が緩和される土地は価値があって、土地が取引される際には、緩和されない土地よりも取引価格が高くなります。

建ぺい率の緩和の土地の条件とは?

角地ならば全部が角地緩和として建ぺい率の緩和を受けられる訳ではありません。「特定行政庁が指定するもの」つまり、特定行政庁が指定する要件に合致した角地であることが必要です。同じ県内でも県より厳しい条件を設けている市もありますので確認が必要になります。

東京都の建築安全条例の角敷地の建築制限

例えば、東京都の建築安全条例の角敷地の建築制限を抜粋すると、建ぺい率の角地緩和を適用する条件として、幅員がそれぞれ6メートル未満の道路が交わる角敷地(隅角が120度以上の場合を除く。)は、敷地の隅を頂点とする長さ2メートルの底辺を有する二等辺三角形の部分を道路状に整備しなければならない。

次の各号のいずれかに該当する場合において、東京都知事が交通の安全上支障がないと認めるときは、適用しない。1、第一項に規定する道路のうち一以上が、法第四十二条第三項の規定により水平距離が指定された道路で、かつ、専ら歩行者の通行の用に供するものである場合。簡単に説明をすると、角地の交差する道路が歩行者専用道路の場合は適用しない。

2、第一項に規定する道路と角敷地との高低差が著しいために、道路状に整備することが困難な場合。

足立区建築基準法施行細則(抜粋)

東京都建築安全条例に角敷地の建築制限に、角敷地の緩和が上記のように記載がありますが、各区の23区でも各々基準が異なってきますので、第44条の抜粋を記載させて頂きます。

第44条 (建築面積の敷地面積に対する割合の緩和)には、法第53条第3項第2号の規定により区長が指定する敷地は、その周辺の3分の1以上が道路又は公園、広場、川その他これらに類するもの(以下この条において「公園等」という。)に接し、かつ、次に掲げる敷地のいずれかに該当するものとする。

1、2 つの道路(法第42条第2項の規定による道路で、同項の規定により道路境界線とみなされる線と道との間の当該敷地の部分を道路として築造しないものを除く。)が隅角120度未満で交わる角敷地。2、幅員がそれぞれ8メートル以上の道路の間にある敷地で、道路境界線相互の間隔が35メートルを超えないもの。3、公園等に接する敷地又はその前面道路の反対側に公園等がある敷地で、前2号に掲げる敷地に準ずるもの。

敷地の周辺の3分の1以上が公園、広場、川その他これらに類するものに接していれば、建ぺい率が緩和される事になります。基本的に建ぺい率が緩和される条件である敷地は、普通の近隣の土地より価値が高いと言われておりますが、先ほどの条件の川だけは、価値を上げるものでは無くて、昨今の自然災害を考えると価値を下げると考える人も多いかも知れません。

しかし、一般的には、容積率の緩和条件は建物の新築計画で緩和を検討出来ますが、建ぺい率の緩和を受けられるのは、その土地が持っている条件そのものとなっており、建築計画とか建物の計画で変えられるものでは無いという事になり、土地の価値を上げる条件ではあると思います。

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